细抠合同细节 避免购房损失

最近圈里有人就合同陷阱或合同霸王条款等提出讨论意见，就买房时签购房合同应该注意的事项，如何确保发生纠纷时依靠合同依法维权提出建议，其中特别提到要注意在签约之前细抠购房合同的敏感、细节问题，以免将来因小失大。经有心人梳理，具体应该注意的地方有一下几个方面：

首先，要仔细浏览《商品房买卖合同》核心内容。比如合同中涉及的合同双方当事人、委托代理人或委托代理机构；商品房建设用地依据及确切的座落位置；商品房的面积；销售特征、价格与费用；面积差异的处理；价格与费用的调整；付款时间及逾期付款的违约责任界定；商品房交付时间及逾期交付的违约责任；设计变更的约定；装饰、设备标准；质量争议的处理；产权登记的约定；物业管理的约定；保修责任约定；合同争议、合同终止等问题处理是法律定义。

同时，在签订《商品房买卖合同》时应该特别注意的环节：

一是注意查证。首先看所签订合同房屋与相对应的项目是不是按照相关规定取得了预售证，一定要查看原件，凡未取得预售证的项目进行销售都是违规的，一旦发生纠纷，自己难免也要承担损失的责任，在查实预售证件的同时，要看清楚自己所预购的房屋坐落位置、楼号、单元号、房号是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。如果是购买地下车库的，应准确了解地下车位的范围、车位号、预售面积、预售价款以及维修费、物管费等等内容是否标注准确。

二是确认合同中关于面积的确定以及出现差异后的处理办法。签的合同之前，应当明确合同中认定的面积是出卖人暂测面积，还是房地产产权登记机关实际测定的面积。根据我国现行的房地产权属登记制度，房屋的面积以产权登记机关实际测定的面积为准，只有这一面积数值具有法律效力。如果面积出入过大，应该申请房地产产权登记机关实际测定，或委托第三方具有相关资质的测量机构进行测量并给出测量证明文书，贷最终确认准确面积之后方可签订正式合同。如果签约时未能满足前述愿望，则在签订的合同中必须注明最终测量、确认面积的要求，并且约定误差面积的处理补偿方式。

三是明确计价方式与价款。在所签订的合同中，应当明确所选择的是哪种计价面积，是建筑面积、套内建筑面积还是按套计价等，并且标注公摊面积的构成理由。

四是明确付款方式。在合同中应明确确定付款方式和交付时间周期，同时明确违约责任。对于一些不合理的、缺少依据的收费既可以拒付，也可以在同意支付的同时，标明追溯责任的内容，约定在后续维权过程中确认属于违规收费的，应予退款和赔偿由此产生的其它损失。

五是明确物业维修资金的交纳条款。物业维修资金是房屋维修的专项资金，此项资金应存入专项维修资金专户。消费者在签订合同时，一定要明确交纳方式，如果委托出卖人代为交纳的，应约定维修资金缴纳凭证领取日期。

六是确认装修质量标准和基本要求。越来越多项目实行带装修发售，尤其是很多项目实行双合同售房的情况下，在签订合同时尤其要对装修部分的标准提出明确的质量要求和约定赔偿、保修等责任条款。

七是合同要明确关于规划、设计中途变更的约定。当前按照统一规定都是实行成品房销售，假如遇到预售房的情况，房地产开发项目在建设过程中有时会出现规划、设计中途变更情况，购房者在签订合同时应认真查看合同中可能出现的规划、设计变更事项，并进行详细责任约定，如发生较大变化并因此权益受损的，要预留追责维权后路。

八是合同中要明确保修责任。签订购房合同时要明确规定商品住宅的保修责任。按照规定，出卖人在商品住宅交付使用时，必须向买受人提供《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》，并作为商品房买卖合同的补充约定。出卖人应当按照《商品住宅质量保证书》和商品房买卖合同的约定，承担商品房保修责任。

另外，要特别注意在合同中约定合同纠纷的处理责任，约定争议解决途径和方式；合同中必须约定办证责任人及其应该承诺办理产权登记的具体时间、出证时间，明确产权证办理过程中出现的违约责任；注意合同补充条款的合法性、专业性和可操作性等。