张百忍：走出商业地产困局亟待供给侧改革

对一个城市有重要影响的商业地产，成为城规委的计划产物，且不必对这个结果负责。

不了解房地产开发程序的朋友可能想不到，商业地产的供给源头竟然与当年的计划经济如此相似。根据我国现行土地和规划制度，一块土地在出让给开发商前，已经定好了使用性质；商业占比多大，规划局已划定，一旦被市长领衔的城市规划委员会通过，就再难更改。

而这样的比例大多无市场支撑。更多是因商业地产可形成商业体，解决就业和税收，有利城市繁荣。因此，城市主政者自然倾向多增加商业地产比例。但真正建成，如何去化，那是开发商的事，官员们自然不需关心。

真正难受的是要拍地的开发商，明知商业难做，但无可奈何。少数会通过潜规则减少比例，大多则被动接受，苦苦挖掘商业的产品组合。于是，对一个城市有重要影响的商业地产，就成了一个城规委计划的产物。

就全国而言，商业地产的土地出让比例占到总量的三分之一 。而去化只有楼市总量的十分之一，年年积累，后果就很严重了。

最新数据显示，截至今年上半年，全国总库存7亿平米，其中住宅地产4.5亿，剩余商业地产超过2亿平米。全国十大城市商业市场累计存量再刷新高，部分城市的商业库存量已超住宅库存量。具体来看，二三线城市商业地产周期基本在50个月，甚至100个月以上，而住宅很少有超过20个月的。地产业内普遍认为，商业地产去库存形势很严峻，去化压力要比住宅地产还大。

难以去化的库存，占据了大量资金，消耗企业利润，形成无效沉淀资产，短期无法解套。是一种巨大的资源浪费，对已建成运营的商业也是巨大压力。而且，这样的局面因缺乏有效改革，还在继续恶化中。

中央提出供给侧改革，就是要以真实市场需求为导向。而商业地产尤其是商住比例，恰是亟须改革的领域。

虽然各地方也有一些政策来解决商业地产库存问题，但都不成体系，尤其面临执行难题。比如山西提出，允许在土地使用年限和容积率不变的情况下，将商办土地用途调整为居住用地，以盘活存量土地。四川也明确对商业用房库存较大的城市，严格控制新增商业用房土地供应和规划指标。今年5月初，国务院提出“允许将商业用房按规定改建为租赁住房”，但因落地性不强，还不能被更多企业接受。

这一巨大难题，需要中央在供给侧改革方面作为一个重点领域来突破，而主动权在政府手里。

改革供给比例和方式更多是增量改革，适应市场真实需求，比起房产税征收等存量改革，操作难度和阻力要小很多。但此项改革需要明确中央和地方分工。比如商业用地的比例调整、城市规划如何突破、如何界定可调整项目、土地价差衡量、繁琐程序进行等等，都需要国务院有较明确的态度和宏观政策。而具体操作，可以授权地方政府，依据公开透明和实际市场的原则来灵活执行。

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