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九江将有一场激烈的雀神大赛,大战一触即发...近年来,关于房地产相关的话题总是能够成为大家茶余饭后的谈资,每项关于房产调控的政策,更是牵动当地百姓的心。2017年,关于房地产市场调控的问题,就多次在各自大会上重点强调,“去库存”、“规范开发”、“坚持住房居住属性”等关于房产调控的热词,估计早已滚瓜烂熟。通过房地产投资依赖度这个指标,可以看出地方经济对房地产的依赖度有多大,通过数据可以分析出城市之间的差异,以及城市的发展潜力。
全国房地产投资依赖度排行
表1:全国42个大中城市房地产投资依赖度排行
数据来源:各地统计局
2016年全国房地产依赖度(房地产固投/GDP总额)18.1%来算,上述列举的42个大中城市中,仍高于这一均值的有21个城市,其中房地产依赖程度从高到低分别是:三亚、海口、昆明、郑州、西安、长沙、贵阳、银川、福州、廊坊、西宁、杭州、太原、南宁、成都、合肥、重庆、武汉、南昌、厦门、保定。
全国房地产依赖度高于29%的城市一共有八个,分别是:三亚、海口、昆明、郑州、西安、长沙、贵阳、银川,如果细分,这八个城市其实又是三个属性地城市的特别代表:
旅游+房地产:三亚、海口、昆明
这几个城市最明显的特征就是主要是靠旅游发展,从而带动了房地产投资。例如海口所处的海南岛,就有国际旅游岛之称,旅游和房地产早已成为这个城市的支柱产业,三亚、昆明也是一样的。对于这类型的城市,一旦当旅游热度降下来或者高强度房产调控,楼市泡沫风险最先兑现的就是这类型城市。
“倾一省发展一城”:郑州、西安、长沙
郑州、西安、长沙、武汉其实都是处于“倾一省发展一城的模式”,因为彼此都没有被其他“经济带”所辐射,周边又无其他特强都市,所以最好的方法就是依赖自己省会的优势,做大做强。只是武汉各方面经济发展更为强劲,所以从房地产依赖度来看,要比其他三市低得多。
“没发展起来”:贵阳、银川
从数据中也可以看出,这两个城市是为数不多的几个固定资产投资额大于年度GDP总额的,从这一方面就可以看出这两个城市目前还是处于高投资的模式,截止2016年,暂时还未见到高的投资回报,这一现象表现在城市中就是城镇化比例偏低。这也足够证明,这两个城市相比其他大中城市可能就没发展起来。
一线城市中均低于全国平均值,其中深圳对房地产依赖度最小
一线城市“北上深广”对房地产依赖度的指数百分比分别是:16.25%、13.50%、9.01%、14.09%。
对一线城市来说,一般出现对房地产依赖低的情况,不会是因为城市人少资金少。所以,一线城市房地产依赖度越低,也就表面该城市转型越成功,能够承受经济风险能力就越大。从这一维度来看,房地产调控对深圳楼市的影响最小,其次是上海、广州、北京。
强二线城市中天津最有潜力,苏州紧随其后
强二线城市(重庆、成都、杭州、天津、南京、苏州、武汉、西安、郑州)中,所有强二线城市的房地产投资均大于1500亿,如果按照房地产依赖度进行一个排名的话,从低到高大致是:天津、苏州、南京、武汉、重庆、成都、杭州、西安、郑州。
这九个强二线城市,细分的话,可以划分出三个类别:
第一梯队的是天津和苏州,这两个城市在保持对房地产高投资的情形下(年度房地产投资分别为2300、2163亿元),相比其他二线城市仍维持着较低的房地产依赖度(房地产依赖度均小于15%),说明这两个城市在其他产业均发展尚可。
第二梯队(南京、武汉、杭州、重庆、成都):这几个城市无论是对于房地产投资额,还是对房地产依赖度都旗鼓相当,对房地产依赖度均维持在20%左右。说明在产业结构上,还是受房地产影响大,但是基本上已经具备转型的前提条件。这里面打算单独拿出来讲下的是重庆,因为重庆对于房地产投资额是所有强二线城市里强度最大的,只比一线城市中的北京略低,如果房地产依赖度降下来,也就代表能够把系统性风险降下来了,那么从多维度超越天津或是迟早的事。
第三梯队(西安、郑州):这两个城市对房地产依赖度均在30%以上,已经相当高了。在前文的时候也提到了,这两个城市基本都属于“倾一省造一城”,这两个城市的快速发展,少不了房地产功劳,但是现在基本上已经被房地产“绑架”,对这类型城市来说,楼市调控才是真正意义上的迫不及待。
通过对比其他二线城市的房地产投资额、房地产依赖度,得出了如下结论:
1、在所有非强二线城市中,对于房地产投资额、依赖度方面普遍存在“硬伤”,要么就是根本没发展起来,比如哈尔滨、长春、乌鲁木齐,这几个城市虽然对房地产依赖度较低,但是根源只是因为房地产压根就没发展起来,这三个城市对房地产投资总额加起来还不如青岛。要么就是房地产发展起来了,但是又过度依赖房地产,比如昆明跟福州,这两个城市对房地产投资额均在1500亿以上,但是对房地产依赖度均在27%以上。
2、在“其他二线城市”行列中,房地产投资在1000亿以上的城市一共有九个,分别是: 福州、青岛、昆明、合肥、佛山、宁波、济南、石家庄、无锡。其中房地产依赖度在20%以下的城市有五个,按照对房地产依赖度从低到高分别是:无锡、宁波、佛山、石家庄、济南。从房地产依赖度情况来看,无锡是所有二线城市中发展最为健康的一个城市,房地产依赖度仅11.22%,而且对房地产投资总额也尚可。
责任编辑: jjdp
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