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2019年中央一号文件:全面推开农村集体用地入市下一篇
全年土地成交总价微降,结构转向一二线报告摘要:
1、土储:2018年百城土地储备规模同比增长8.9%,体现了较好的补库存导向。当然下半年部分城市土地流拍,制约了土地储备的增长。
2、去化周期:2018年12月土地储备去化周期为19.2个月,目前正呈现上升态势。这和土地储备规模上升、商品房交易降温等因素有关。
3、预测:2019年下半年,预计房企的资金面会有所改善,地方政府供地节奏也会加快,这些都利好土地市场交易,进而带动土地储备规模的上升。
一、土地储备
1、100城土地储备:6月份以来同比增速总体回落
城市土地储备规模较好地衡量了具体城市潜在的房屋供应量,属于在途商品房的性质。作为广义库存的重要范畴,它也是形成预售商品房即狭义库存的条件。我们定义:城市土地储备规模=过去18个月该城市招拍挂市场上成交的土地建筑面积总和,此类土地包括招拍挂市场上的纯住宅、商住、商办和综合用地,但不包括工业用地和其他用地。
截至2018年12月底,易居研究院监测的100个城市土地储备为115602万平方米,环比增长3.4%,同比增长8.9%。观察历史数据,2016年7月全国100城土地储备规模位于历史低位,随后土地储备规模总体步入上行通道。当前全国100城土地储备规模大体相当于2015年4月的水平。
从同比增速曲线的历史走势看,2015年8月土地储备同比降幅为37.9%,为历史最低点。随后该曲线持续上行,其中2016年11月转负为正,2018年5月达到高点即为20.0%。随后该曲线总体下行,从6月份的19.5%回落至12月份的8.9%。
2、城市结构:一线城市土储规模增速最大
截至2018年12月底,一、二、三四线100个城市土地储备分别为6833、62372和46397万平方米,环比增速分别为11.2%、1.8%和4.5%,同比增速分别为16.2%、6.0%和12.0%。观察三类城市的土储规模曲线,可以看出,一线城市大致在2017年下半年开始步入增加土地储备的通道中,而二线、三四线城市更早,大致于2016年上半年开始进入增加土地储备的通道之中。
责任编辑: jjdp
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