投资者购买别墅时的注意事项

买别墅时，投资者除了要注意购买普通住房的一般问题外，还要注意以下几个要点。

要点一：明晰产权

产权的清晰度是整个交易中最重要的一点。交易的时候应该特别注意别 墅的产权、交易手续的监管和交易资金的安全(资金数额一般较大)等问 题，因此建议投资者委托专业的大型中介公司协助跟进，因为它们能够提供 专业的服务，这对买卖双方来讲都是一种保障。

小产权是相对于大产权而言的。大产权房的房产证由政府房地产管理部 门发放，小产权房的房产证由乡镇政府发放。大产权房能正常上市交易，价 格较贵;小产权房不能正常上市交易，价格较便宜。原因是小产权房使用的 是农村集体所有的土地，根据《土地法》规定，此类土地是不能出让和转 让的。若非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合 法权益也难以得到保护。而且投资小产权别墅也不能起到保值、增值的作 用。因此，一定要慎重。

别墅与一般商品房最重要的区别还在于，商品房的土地使用权是按比例 分摊的，而别墅的土地使用权则是独立的，产权人可在房地产及规划部门同 意后对其进行修建、改建甚至推倒重建。当投资者有意购买别墅时，不仅应 审查卖方的房屋所有权证，同时应要求其出示土地使用权证，并注意土地使 用权证上的土地使用年限以及土地出让方式。签订合同时，投资者要特别写 明商定的价格是否包含土地使用权出让金，如不包含在内，则买方还须补 交。如果别墅使用的土地属于集体所有或周围有耕地包围的话，投资者更应 小心，因为国内曾有过豪华别墅因占用耕地或未办理审批手续而被强行拆除 的先例。

要点二：送露台和送花园

露台是指供人室外活动的屋面或底层地面伸出室外的有围护、无顶盖的 台面。露台的面积并不计算在建筑面积之中。因此，“送露台”并不能算是 赠送，因为露台本来就没有被算在面积中。

别墅一般都带花园，如果是独 幢别墅，花园的面积还会较大，冈 而“花园”也是别墅销售时的一大 亮点。但仔细分析的话，产权人实 际上不能享有花园的所有权，因为 别墅的花园一般是用苗圃和栅栏围 起来的部分，这部分面积是不会体 现在产权证里的。另外，根据《物

权法》规定，这部分权利应当属于全体业主所有，除非花W面和体现A:f产I权证里，否则这并不能成为实实在在的权利。

胡女士最近正在为自己新购的一套别墅而兴奋不已，她觉得自己的别受 物超所值。为说明该别墅的超值性，胡女士算了一筅账：她购英的别受位于社1 区中央，四周都是法式园林景观，在自家露台上就可直接欣赏山景;总面积I 350多平方米，只要400多万元，这样算下来，仅相当于12000元/平方米左 右，这个价格跟市面上的公寓价格都差不多;但公寓的得房率一般只有肋% 左右，而别墅还免费赠送超大露台和花园面积，单个露台的最大面积有40平 方米。胡女士买的这幢别墅有4个面积不等的大露台，而且花因的面积有100 多平方米。这些免费赠送的面积加起来足有200平方米。胡女士在高兴的同时 却不知这些贘送的面积在产权证里是不体现的，最多只能突显该别墅的优势。

要点三：税费等成本心中有数

别墅是髙档消费品，因此国家对于别墅开征的税费与普通住宅有很大区 别。卖方如果不了解税务部门对别墅的税费征收情况，往往会支付相今大额 的税费，因此购买前应咨询清楚。此外，由于早期的别墅从景观、结构、外 墙等方面都有缺陷，人住前可能也要进行装修改造，投资者对装修成本也应 充分估计。

买卖别墅所缴纳的税收比普通商品房多。因此，要学会测算交易成本。