“五一”楼市成交低迷，刚需推升市场活跃度

“五一”小长假，市场成交低迷

在刚刚结束的“五一”小长假中，尽管众多房企推出多种活动，但不同于去年同期的火热场面，今年“五一”楼市较为冷清。

北京、上海楼市小长假期间看房量有明显上涨，但是房企的大力度活动并未换来高成交量。以上海为例，4月入市项目明显增加，小长假前八盘齐开，近3000套房源入市。北京因为限价房的销售政策还不明确，但在小长假期间也有多个项目开放售楼处，关注数量明显增加。4月29日、30日北京新建住宅网签量分别是8套、3套，二手房市场住宅签约分别是145套、85套。一线城市小长假前两天合计网签商品房住宅为360套，同比跌幅超过50%。

在广州，看房人明显减少。网易数据中心显示，在“五一”新推2434套的背景下，小长假前两天，广州新房仅成交281套，其中4月29日成交177套，30日成交104套。据广州中原研究发展部监测，2017年同期，广州新推1969套住宅中，总成交约1303套。

相比2月受春节假期影响的市场低迷态势，3至4月全国主要城市成交量有所平稳，供应量明显上涨。目前大部分城市成交量环比上涨，但相比调控前，当前市场成交量依然处于低迷状态，很难说回暖。4月下旬出现‘日光盘’现象的热门项目，或能引起购房者积极性的，还是限价项目。

刚需上位炒房遇冷

由于限购政策的实行，现在购房者大多都是刚需。去年下半年以来，市场调控政策不断加码，各地供应也不断缩水，但是巨大的市场需求依旧存在。一线城市“五一”期间看房量明显上涨，但2018年调控政策仍在继续，不存在回暖的政策基础，市场成交量谷底回升主要源于刚需购房者入市积极性提高。

业内人士表示，从实际情况来看，过去压抑的市场需求开始释放，带动了成交量回升。但与以往楼市回暖伴随价格上升不同，这次成交量回升以价格比较低为背景，有些购房者也是因为价格处于低位所以才积极认购。虽然在严控下不存在市场回暖的基础，但刚需购房者近日因舆论影响入市积极性有所提高，出现部分催促入市的声音，应警惕楼市炒作与中介等代理人员过度营销引致房地产市场又一轮非理性“繁荣”。

市场活跃度料提高

虽然小长假网签数据并不代表整体市场走势，但从趋势看，5-6月，全国热点城市的市场活跃度会有所提高，特别是限价政策严格的区域，很可能会继续出台摇号销售政策。

在供给方面，克而瑞地产研究认为，在严格的调控政策背景下，高价豪宅预售证批复越发严苛，房企依靠捂盘惜售、延迟入市，以时间换价格的可能性越来越低。此外，在经过一个季度的蛰伏后，巨大的销售和资金压力、预期项目去化率下降等都使持观望态度的房企不得不放低姿态，降低预售价格，被动加速项目入市，把全年的销售计划前移，抢收业绩，来确保全年销售目标的完成。

从政策看， 2018年各地调控政策依然在持续，叠加信贷收紧，目前市场调控下，不存在回暖的市场政策基础，但热点城市严格执行调控已经超过一年，刚需购房者最近入市的积极性有所提高，市场成交量已经相比谷底有所恢复。

目前来看，政策收紧的效应已经明显，继续收紧可能性不大，利空出尽就会变成利好，楼市反弹可能性比较高。“房住不炒”是大背景，后续房地产还是会有一些新思路，比如发展住房租赁市场，鼓励REITs、房产信托基金等是大趋势。

克而瑞研究中心研究员杨科伟表示，未来所有调控政策都将围绕“房住不炒”展开。一方面，“四限”政策难言实质性转向，着力抑制投资、投机性需求，减缓房价上涨预期，以防资产价格过快上涨；另一方面，支持居民自住购房需求，尤其是那些房地产库存仍处高位的三四线城市，去库存新政将持续发力，着力支持刚需以及改善性购房需求。

限价、限签政策导致多数热点城市成交数据“失真”，摇号项目销售更是异常火爆，多数城市平均中签率约30%。购房者“”心理预期强烈，与调控政策初衷背道而驰。3月份以来，以上海为代表的热点城市加快预售证审批，限价“堰塞湖”渐有松动的迹象。“调控政策存在边际改善预期，限价‘堰塞湖’终须解决，热点城市预售证审批或将趋于宽松，房价容忍度也将上升。当然，为了切实解决刚需群体居住需求，地方政府还是要落地一些保护性措施，譬如刚需家庭优先选房等。