从增量时代到存量时代，来聊聊空置率

一、无法公布的空置率

经常有人问我，中国空置率如何？我回答说，对不起，没有这个数据。

其实做一次住房普查，弄清楚空置率并不困难，连续六个月电表用电少于一度定义为空置就行。非不能也，是不为也。

如果社会知道空置率比较高的话，恐怕从此舆情汹汹。如果还在意土地收入和资产价格稳定，这事就办不得。空置率是一个存量的概念，一旦空置率冲高，在短期根本没法靠常规调控手段调节。

那么如果真的告诉市场一个很低的空置率数字呢？恐怕又会成为房价上涨的触发点。

那么如果告诉市场一个不高不低的空置率数字呢？请问什么叫不高不低。同样是8%的空置率，标题可以是“楼市入住率竟超九成，房价大涨一触即发”，也可以是“20亿平米天量空置，定时炸弹何时拆除！”。兴奋了。各路大神多空自取。

更大的问题还不在这里，而在于结构性的尴尬。一旦公布空置率，北京的空置率或将显著低于三线城市。我们的房地产是工具性的，是追求社会区域再均衡的，绝不能由官宣承认三线的泡沫比北京更大。

所以最好的结果是什么都不公布。

二、增量时代，一个开始的结束

其实大家都知道，总有一天这么高的销售面积要终结的，问题只不过是什么时候终结，以何种方式终结。

对第一个问题我是乐观的，这个终点大概不会在2019年，也不会在2020年；对第二个问题我大概是悲观的，销售面积几乎没有可能停留在八亿平米很多年，要么十几亿平米稳住，要么回落到极低的水平。

花开堪折直须折吧。增量时代总是要结束的，存量时代总是要来到的。我们过去四十年都在增量时代，都在复述鸦片战争前英国人憧憬中国每个家庭都拥有一架钢琴的故事。我们以极大的人口存量，极低的发展基数，却配合极快的技术引入和观念再造，讲大普及故事。从房子到汽车，从空调到橱柜，再没有哪个时代比过去二十年更好。这些行业的生产规模，是为了适应一个庞大人口基数的国度从无到有快速现代化进程而生。老实说，这种进程在上百年的历史上，都不会再出现第二次。

所以结局可能会比我们想的都要落寞。

但周期的后半段应该又比我们想的都要有韧性。

正因为增量时代切换到存量时代会付出很多代价，所以趋势总是会朝阵痛最少，阻力最小的方向去走。我从来不相信“不破不立”这句话，宏观经济和产业运行从来没有不破不立，破了就没了，问题的解决总是因为老路走不下去了，而不是因为大家意识到新路更好。说好了棚改货币化要造福1亿人，现在1亿人已经享福了，不妨再造福1个亿。说好三年1500万套，但并不是你想象的每年500万，很可能是：第一年620万，第二年650万，第三年我们再研究。

投资增速并不会下去太快。越悲观越需要将更多的房屋开发到可销售状态。橱柜和空调或许是悲观的，因为市场以为他们和销售面积同步，其实他们是和竣工面积加二手交易同步。对不起，后者要比前者差很多。

但挖坑是会持续挖的。

增量时代后半程那种击鼓传花式的紧张气氛，使得大家既没有意愿囤积土地，又惧怕踏空的风险，最好的策略是，把公司的资源都变成可卖的状态，却又不再继续追加投资……

总之大家都在继续挖坑，不愿意填坑。挖坑是有钱赚的。虽然一边赚一边心里不踏实，但也可以在不踏实中继续奋勇前进。

三、考核重构和共度时艰

分析者往往重视报表，忽略管理。最近三年管理最大的隐患，是整套机制都是重激励的牛市机制。绝大多数企业的成功伴随着个人职业生涯的成功，收入几倍的上升的确也匹配个人贡献急速提升。这个行业真的吸引了一大批颜值和情商均好，才智及智慧齐飞的年轻人。

问题在于，当总部需要控制速度时，我们怎么才能准确衡量员工的贡献？

在行业的牛市阶段，制度比文化重要。在行业的熊市阶段，情怀比制度给力。

制度是永远没有办法奖励一个主动放弃和无为的员工，但文化和情怀可以。

一起共度时艰，咱们还有下一个春天。

四、存量时代，一个结束的开始

存量时代也是很有魅力的。你会发现全国250亿平米的物业管理面积，号称龙头公司也只有不到1%的市场占有率（无论从收入还是在管面积来说）。

其实你发现，如果把万科每年的开发量和全国存量房屋的量相比，那也是非常小的。

对于存量的企业来说，其市场的范围则是整个存量。从1%-5%，就是5倍（可以看看美国目前的市占率）。价格弹性和服务品类弹性我们还没有讲。

问题是，增量时代是论趋势的，存量时代是看企业和产品的。增量时代的特征是消费者聚敛，所以重要的是生产本身。存量时代的特征是消费者筛选，所以重要的是产品本身。